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　　2021年的首次集中式土拍来了！

　　昨天广州一次性拿出了48块土地，本以为可以给市场解解渴，谁知道土拍结束后，购房者内心怕是已经崩溃了！

　　今天重庆和扬州也迎来了土拍，开发商不要命的往前冲，一个劲地把地价抬高。

　　两个字：吓人！

　　先看广州的。

　　一次性上架了48块土地，吸金906亿元，为历年之最。

　　绝对算得上是“史诗级别土拍”。

　　经过两天的厮杀后，广州的整体地价又上了一个台阶。

　　成交42宗地，平均溢价率14.58%。

　　比如白云区金沙洲板块，明明房价才4万，现在华润直接把地价干到4万。

　　还有番禺创新城地块，一下子就进入摇号阶段了，楼面价直上33599元/平。

　　这是一块很偏的土地，不远的亚运城，均价不过3万出头。

　　知识城也有两宗地双双摇号，价格都是2.7万/平，分别吸引了二十多家房企疯抢，而旁边的保利拾光年一手价格在2.95万/平。

　　很明显，这一轮广州拍地，第一个关键词就是：面粉贵过面包。

　　同样类似情况的还有扬州和重庆。

　　目前扬州大部分新盘价格都是1.5万-2万/平这个区间，少数的破2万。

　　但是今天4.28土拍结果出炉，扬州有四块地全部过万，触顶最高价，全被打包送去摇号。

　　其中地王价格是1.4万，基本上等于扬州目前一些在卖的新盘价格了。

　　未来这些地王上市，估计要去到2.5万-3万以上才有盈利。

　　重庆今天也“争气”了一把，今天上午一开场，首块地就被中铁拿下，地价9621元/㎡，溢价率54.4%。

　　除了一块地，其余的溢价率全部都在40%以上。

　　说实在的，对于重庆来说，今天早上这一场土拍着实有点吓人。

　　重庆市场沉寂太久了，急需要一些利好消息把市场激活，这次土拍很可能就是引子。

　　事实上重庆最近的成交量的确也在好转。

　　所以总的来说希望通过集中卖地的方式来稳住地价，继而稳住房价的可能性小之又小。

　　起码广州、扬州和重庆的地价是没有稳住了。

　　年初的时候，地产圈流出一个消息，国土自然资源部为了稳地价，内部传达要求22个城市集中出让土地，一年3次。

　　当时我就有清晰解读，「22城集中供地，影响有多大？|深度分析」，基本上把情况都说的很清楚。

　　第二个特点：土地市场也开始分化了。

　　这一点在广州的土拍上体现的淋漓尽致。

　　即便最近广州市场这么火热，有些是底价成交的，还有6块地流拍了，分别是增城四块，白云和从化各一块。

　　开发商其实和购房者一样，都想要拿到一些好的地块。

　　而现在集中式拍地后，受限于短期内的资金问题，大部分开发商更愿意将资金投入到热点优质地块当中。

　　但优质地块就只有这么多，大家都来抢的话无疑就会把价格抬高。

　　所以这一轮广州土拍溢价率集中在10-30%区间的地块主要是分布在南沙、黄埔和番禺。

　　而增城呢，虽然这一次供应的土地总数最多，但只有新塘是稍微抢手的。

　　其余荔湖和广河高速那边的要不底价成交，要不面临流拍的尴尬境况。

　　很明显，楼市分化的主战场，已经从房价转移到地价了。

　　第三个特点：拼房企的资金实力。

　　在广州的土拍中，参与抢地的房企超过100家，入场资金超过1000亿元！

　　我之前的文章里就分析过，集中拍地后，对房企的资金要求更高了。

　　但并不是说销售额排名越前的房企资金能力就越高，而是考验房企是否有能拿出真金白银的硬核实力。

　　这一次传统三大巨头：碧桂园、恒大、万科，都加入了土拍的混战，恒大和万科颗粒无收，碧桂园也只拿到一块不咋地的地，还是底价成交的。

　　可见集中拍地后，对于一些踩了红线的房企来说压力还是很大的，由于负债率过高，他们在土拍中也不敢像从前一样财大气粗了。

　　但是国企、央企战力尤为强悍！

　　越秀作为广州地头蛇在拿地金额、拿地总数、拿地面积上全部排名第一。

　　上图可以看到，排名靠前的基本上都是资金雄厚的开发商，而且还是以国企和央企为主。

　　38宗已经成交的地块，有21宗被本地国企和央企拿下，占比55%。

　　果然都是不差钱的主儿。

　　而且现在很多大房企为了增加拍地的成功率，安排了大量的马甲进场，都是自家的子公司之类的。

　　48宗地里面，最出圈的就是黄埔区HBPQ-A-6地块，进入报价阶段仅30秒后就被“打包”送去摇号。

　　很多房企为增加摇号中签率，设置“马甲”超过300余个！

　　广州乐居报道，其中中海更是准备了30多个马甲，仁恒准备了6个马甲，还有很多其他的房企。

　　苏州也出现了“马甲”抢地的情况。

　　上个月，苏州张家港一块地拍卖，吸引了471个企业疯抢，这在张家港土拍史上难得一见的奇景。

　　包括碧桂园、世茂、中海、华润等均携带几十个马甲同时到场。

　　这其中，中海地产上海、青岛、无锡、济南、佛山等分部均参与其中，几乎是全国中海的分部都赶来助阵。

　　“马甲”的现象很好理解，和我们去打新房一样。

　　谁都想抢到“包赚的”优质地块，那我叫上我全家人都去试试，反正摇号都是靠运气的，我人多势众，那么摇到的概率自然就大些。

　　但只有实力强大的房企“马甲”才多，如果以后没有相关政策约束，实力强大的房企拿到的好地块概率就更大，而小房企就只能一些普通地块。

　　强者恒强的现象以后会越来越明显。

　　这场土拍大战先从广州开始，现在越来越多城市慢慢跟上了。

　　大家要做好心理准备，接下来很多重点城市都要开启“史诗级别的土拍”。

　　从广州、重庆和扬州来看，短期内肯定会把市场情绪推向一个高潮。

　　地价涨这么多，大家都知道这对未来的房价而言意味着什么。

　　但是等情绪消化之后，市场该怎么样就怎么样。

　　其实不仅仅是消费者买房会买错房，房企拍地也会遇到同样的问题。

　　也就是说开发商也有可能被收割。

　　2015-2016年，由深圳牵头，全国楼市迎来一轮暴涨。

　　当年泰禾拿下的尖岗山地王，单价7.9万/㎡，一直站岗多年，直到2020年才敢拿出来卖。

　　同在2016年拿地还有龙华金茂府，地价高达5.68万/㎡，比当时周边房价还贵，也是拖到2019年末，取消豪宅税后才有勇气开盘。

　　当时销售情况也不好，幸好2020年深圳大涨后，金茂府才能顺利逐渐顺销。

　　2017这个年份让无数投资客高位站了岗，其实，在2017年高位站岗的，还有无数开发商。

　　广州上一届的地王其实也是大多集中2016-2017年。

　　当时不少地王都被套住了，一直到等到4年后行情好转才慢慢脱身，有些现在还卖得不咋地。

　　市场火热的时候，地王就是助力的燃料，一出现，市场就爆了。

　　因为地王的消息提振市场信心，如果加上供不应求，那最后消费者就愿意追价成交这些新房，也会变相拉高周边二手房的价格。

　　行情就这么被拉起来了。

　　但市场平淡的时候，地王对房价的影响甚小，不然也不会有地王站岗这么多年了，尤其是在供应量充足的情况下，买家追求的是性价比。

　　目前从各大城市的土地供给计划来看，2021年的不少城市的计划供应都是比2020年要多的。

　　比如广州，2021-2023年计划平均供应量接近1300万平，而广州新房平均每年成交1000万平左右。

　　大家可以自行体会一下。

　　哪天市场供过于求了，地王自然就不香了！

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　　第一次呢，没有设主题，就是跟大家唠唠嗑，简单聊聊买房这些事，我们选取了一些粉丝问的多的问题回答，然后再根据大家的弹幕聊一聊。

　　当然有更好的形式，也欢迎大家给出建议。

　　有空记得来捧场啊。

　　突然感觉好紧张，啦~啦~啦~~~~\(^o^)/

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