50万投资

　　文/子木

　　一直以来，炒房都是民间不灭的话题。

　　从第一代海南炒房客到第二代温州炒房客，再到第三代的深圳炒房客。

　　轰轰烈烈几十年房地产红利进程中，诞生了无数炒房富豪。

　　很多人对这个群体既唾弃又羡慕。

　　唾弃的是不劳而获占据社会资源，羡慕的是自己为什么不能躺着赚钱。

　　2016年，“房住不炒”口号出台后，这股浪潮开始转向，炒房客成为众矢之的。

　　这个背着高杠杆，借助信息优势投机的群体，开始分崩离析。

　　然而严打之下，真正的炒房机构还在暗地涌动，继续猖獗掠夺财富。

　　刚刚，一桩22亿市值的炒房案被媒体曝光，在这场大案中，ABC炒房模式彻底暴露在世人眼前。

　　1

　　真相

　　没让人失望，这桩炒房大案发生在中国炒房第一城深圳。

　　前几天的七普数据显示，深圳10年人口增长了713.6万，相当于一个中部大城市的人口量，非常夸张。

　　但深圳这个南海圈，当初邓老画得实在太小，隔壁东莞和惠州又寸土不让，住房市场只能处于长期供需矛盾中。

　　经济快、人口密、地方小，房子越来越稀缺，稀缺就会炒作。

　　从去年的经营贷到代持炒房，再到房地产证券化，一次次刷新人们对于深圳炒房的认知上限。

　　而这次，是数十亿资金的规模性炒房，非常猖獗。

　　故事是这样的：

　　一家深圳投资公司，用5000万保证金撬动了市值14.75亿的房产，然后哄抬房价到22亿，进行分拆销售，几个月时间，获利七八个亿。

　　深圳调控如此严厉的情况下，还能发生这种大案，真可谓是“道高一尺，魔高一丈”。

　　这里面有几个问题值得挖掘：

　　1、这家公司为何能用5000万撬动22亿资产。

　　2、摇号政策下，为何这批房源能独自销售。

　　3、一家投资公司哪里来的权限，向公众售卖房屋。

　　带着这个疑问，我查了一些资料和数据，得到了真相。

　　2

　　布局

　　炒作的项目叫京基御景珑庭，名字倒是挺气派，但根子上却不怎么样，是位于深圳市宝安区沙井的回迁房项目。

　　回迁盘这种人们都嫌弃的资产，在深圳市场上依旧是香饽饽。

　　项目开发商沙一公司，在2019年就把这个项目做出来了，因为是回迁房，价格低，所以住宅一出来，当天售罄。

　　但这个项目还有回迁住宅144套，回迁商务公寓83套以及回迁办公162套。除了正经的商品房住宅，后面这种物业类型，还是不受待见。

　　不知出于什么原因，沙一决定把这部分房子打包卖掉，进行权益转让，这倒是合法的。

　　然后就是后面的主角登场了，暂且叫做B公司。

　　我查了一下，B公司的经营范围是电子产品、电子元器件、集成电路。

　　别诧异，在深圳，只要有钱，即使是修鞋卖伞的公司都能搞房地产，但无利不起早，跨行做地产的，一定有猫腻。

　　经过25轮激烈搏战，4月16日，B公司以14.75亿的价款拿下了这些房源，当天给了5000万保证金。

　　4月28日，双方签署合同，B公司将在协议生效至15日内、6个月内、9个月内向沙一股份支付总价款30%、30%、40%的款项。

　　到现在为止，一切正常。

　　从29日开始，B公司的骚操作就开始了。

　　3

　　下棋

　　“紧急通知！沙井住宅单价6.5万/平！（深圳）西部最后不用摇号的住宅！”

　　几乎一夜之间，这句营销语开始在各大中介圈里蔓延，最后变成刷屏之势，这在深圳中介圈里，是很难遇到的盛大场景。

　　因为前海概念，这些年深圳西部房价火热，宝安中心区二手房房价达到10万每平米以上，隔壁的沙井房价也是水涨船高。

　　这个项目出现后，价格低、不用摇号等优势吸引力巨大，瞬间吸引众多买房人的目光。

　　中介为何刷屏卖房呢？

　　很简单，无利不起早。

　　这段时间，深圳因为二手房指导价，新房少且摇号，中介们过得非常惨，很多中介被迫转型做了外卖骑手，或者送了物流。

　　突然，这么好的板块一下子出了一个新盘，而且佣金特别高，卖一套赚20多万，能顶一年，可谓久旱逢甘霖，短时间内发酵成全城广告。

　　大家都知道拆迁房，产权不明晰，未来是否能下红本很难说，而且交易有限制，风险很大。

　　但兔子急了还咬人，很多中介把这个项目包装成神盘，打着正规商品房的旗号向外兜售。

　　可谓“坑一个算一个”。

　　在全城中介力推的基础上，效果显现，买房人纷纷涌入，随之，价格暴力拉升。

　　当初这些房子的备案价大概4万每平米左右，后来变相添加装修费2万多每平米，再后来干脆从6.5万/平米直接拉升到8万/平米起步。

　　短短1个月，14.75亿的成本，22亿左右的售价，凭空赚7-8个亿。

　　这买卖比黑市交易都赚钱。

　　不过有意思的，因为这个盘太过招摇，被一些网友发现是违规操作，联名举报了。

　　深圳一个中介朋友说，也可能后面的买房人感觉房价太高了，不公平，所以不管三七二十一先举报再说。

　　后监管部门开始派人下来彻查，沙一公司以及各大中介平台紧急发文撇清关系，而B公司这场蓄谋已久的炒房行动，被彻底掐灭。

　　4

　　思考

　　B公司玩的，其实就是空手套白狼的游戏。

　　首先用5000万保证金锁住房源，然后开始通过高佣金，借中介之手快速向外兜售产品，利用媒体风声制造神盘概念，暴力拉升房价，然后卖房支付后面的合同价款。

　　这一套也叫做ABC单，成本非常低，也就是一笔保证金的事儿，跟早期开发商从银行拿钱盖楼炒楼花一个路数。

　　然而即使现在炒房打击这么严格，每个城市依然保留这样的操作。

　　有的公司通过内部关系包一栋楼，有的则是包一个盘，然后捂盘升值，卖出获利。

　　市场火热的时候，这种套路几乎成为了开发商的基础操作。

　　不单如此，还有一些开发商专门把最好的房源偷偷留下来，通过其他公司打包签约，然后通过更名的方式，加价卖给购房者，这样可以有效地避开限价等监管方法。

　　那么对于购房者来说，如何避坑呢？

　　首先谨记“天上不掉馅饼”原则，一切让人诱惑的产品，在掏钱之前一定要弄清楚，为什么？

　　比如这种拆迁房，买来办不下房产证，相当于砸在了手上，未来想换房都没办法。

　　其次，市场存在动态平衡，市场火爆就是卖方市场，卖家说了算，有时候茶水费都得缴；市场冷淡，房子打折都卖不出去，这些炒家求着人们买房。

　　你在买房的时候，最好选在楼市淡季，这样会有更多的选择空间，而不是跟着别人“买涨不买跌”。

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