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　　房地产税是否征？如何征？

　　一直备受社会广泛关注

　　近日，房地产税又被提及了！

　　这次，房地产税真要来了吗？

　　5月11日，财政部等4部门在京召开「房地产税改革试点工作座谈会」，短短几句话，房地产税迅速冲上热搜！

　　这已经是近半年来第四次提及房地产税了！

　　2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，提到“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　重要部门及负责人如此高密度的提及，这次房地产税真要来了吗？

　　房产税要来了吗？

　　中泰证券研究所政策组负责人首席分析师杨畅介绍，在国际上房产税有其历史渊源，开征名正言顺，但在中国，对于是否开征房产税，仍然存在一定的意见分歧。分歧点在于在中国，土地属于国家所有，个人只拥有房产所有权和土地使用权。

　　尽管针对商品房的土地，国家仅出让70年使用权，但《物权法》规定住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。同时，1988年宪法修正案规定属于国家所有土地，不许买卖，因此土地所有权不具备交易功能，由此不应视作财产性质，但土地使用权可以买卖，因此使用权才具备财产性质。

　　由此，杨畅认为，土地使用权可以自由流通且自动续期，与土地所有权的交易并不存在本质区别，而居民拥有的商品房产权可以认定，那么征收房产税，就有明显的依据。

　　在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来，房地产市场在促进经济发展、调节收入分配等方面起过积极作用，未来房地产税要推出的话，还要考虑是否会影响房地产市场、影响经济发展，要进行充分论证。另外，房地产税目前还存在房地产评估、征税范围、税率设计、理顺与相关税费关系、征税主体是城市还是农村、小产权房等多方面需要解决的问题。中央要出台房地产税法的话，一定会充分听取社会意见，然后相机抉择解决这一问题。

　　中国银行授信管理部高级经理李斌曾表示，从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化；二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距；三是优化地方政府财政收入结构、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。

　　李斌认为，要辩证看待房地产税的影响，将房产税作为房地产长效管理机制的一部分，打消居民期望与房产税作用的“预期差”，而房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲。

　　数年来首次提出试点

　　可在哪些城市率先开征？

　　此前，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

　　中泰证券首席分析师杨畅介绍，针对个人保有的房产，现阶段上海、重庆已经开始试点房产税，其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负，用于出租的住房适用从租计征房产税，但实际大多配备优惠政策。上海房地产税的征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，税率暂定0.6%，若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　重庆的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。采用累进式计税方式，以“户面积”计算起征点：一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率重庆分三档：0.5%、1%和1.2%。

　　胡景晖预测，一些大城市和房价上涨过快的城市，有可能被纳入试点。“深圳是中国特色社会主义先行示范区，加上去年市场过热，是不是有可能先试点？还有住建部约谈的一些城市，也有可能。此外，房地产税是要推行全国的，只在大城市试点也不一定行，二三线城市也可能会试点。”

　　开征房地产税之后

　　房价会大跌吗？

　　首先对于老百姓来说，即便将来你所在的城市真的要试点执行，大家也尽可放宽心。因为房地产税只会对手持多套房产的人收税，如果只有一两套房，也没什么影响。

　　但短期内肯定会对市场造成一定的恐慌，毕竟新政落地，市场也需要时间适应消化。

　　不过长期来看，影响不大。

　　房地产税在全球也不是什么新鲜物种了，很多国家都有征收，先来看一下全球目前主流国家房地产税的征收情况。

　　按照美国的方式，比如一套人民币500万的房子，如果不能免税，税率为2%，每年要缴纳10万的房地产税。

　　成本已经很高了，但是美国的房价也没有大跌，甚至在去年疫情后房价直接暴涨，还有包括韩国加拿大等。

　　韩国去年连续上调房产税，上调到6%都没影响房价上涨。

　　所以寄情于房地产税出台后，房价大跌是不现实的，房价涨跌周期更多是受货币政策，以及供需结构基本面影响。

　　韩国房价之所以一路大涨，就是因为货币放水。

　　其实房价大跌，地方政府也不愿意看到，否则又会带来一系列负面影响，能够抑制房价上涨，保持平稳是最理想的结果。

　　毕竟某些地产开发商大佬都说过：如果房价下跌超过20%，国内大部分地产公司都会破产。

　　如果房价暴跌，牵扯到的可不仅仅是房企，银行、建筑业，很多跟房产相关的行业都会受到毁灭性的打击。

　　总之一句话，未来房价不会大涨，也不会暴跌。它将继续稳定在一个合理的区间内。

　　随着时间的推移，人人买得起房，人人有房住的时代，终将会到来！

　　房地产税会和哪类人关系最大

　　房地产税可能还有几类人需要注意，参照其他国家和目前的上海和重庆，大概率分为以下几类：

　　一是多套房产拥有者。我国房地产税大概率采用超额累进税率，即便第一套免征、从第二套开始征收，超出免征面积的部分税率依次提高，征缴压力会比较大。

　　二是盲目加杠杆炒房者。房地产税开征后，承担巨大债务的炒房者的持有成本随之上升，再加上目前房地产市场调控很严格，变现周期较长，资金压力会非常大，很容易出问题。

　　三是高档住宅持有者。如果房地产税的税收优惠仅限于首套普通住房，那么豪华公寓、别墅等高端住宅就需要全额缴税，税基较高。这个可以参考重庆的标准，网上都有。

　　在城市化放缓的背景下，土地出让这种一次性收入在未来逐步转变成针对存量的可持续税种是一个必然的趋势。尤其2021年4月，官方说法史无前例地出现了“积极”二字。

　　房地产税一定会来，只是时间问题，这一点我们必须看明白，以免未来措手不及。

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