文｜叶书利

　　近几年火热的成都楼市，可能到达一个新的转折点了，因为正在遭遇着套餐式调控打压。

　　成都正遭遇“套餐式调控”

　　当下的成都楼市，正在遭遇着套餐式调控。

　　A,二手房指导价来了。

　　5月28日，成都宣布对全市201个小区实施二手房成交参考价格发布机制。

　　二手房指导价，说白点就是，在二手转让时，业主只能以政府的指导价进行出售，而银行也只能以政府的指导价进行房贷发放。

　　二手房指导价最早出现于深圳，后来浙江的宁波跟进。

　　二手房指导价相当于给房价上涨顶点人为地设置了一个天花板，从而人为地把房价上涨空间给锁死了，大大降低了房价炒作的空间。至于二手房指导价对于楼市的打击能力，看看深圳即可。

　　深圳市房地产中介协会公布的数据显示，5月深圳二手房网签量共计3781套(含自助网签)，环比持续下降14%，同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。

　　可以肯定的是，下半年，深圳房价必将下降，而关注的重点则是下降的幅度是多少。

　　成都遭遇二手房指导价的锁定，短期内，市场炒作空间大幅降低。

　　B,新一轮土拍，大量未来上市的房源被限价了。

　　成都楼市正在遭遇着简化版的北京式调控。

　　一方面，今年成都正在增加着土地供应量。

　　壹书生注意到，根据《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》，2021年，成都的商品住宅类用地供应计划量为1100公顷，与2020年的907公顷相比，增长21％。

　　壹书生之所以将成都的楼市调控称为简化版，就在于，2017年，北京的土地供应量是2016年的近七倍，而成都今年的住宅类土地供应量比去年增长了21%。

　　另一方面，成都楼市将北京楼市调控的杀手锏限价房偷学来了。

　　壹书生注意到，6月以来的这一轮成都土拍，成都楼市的主战场5+2核心区域，即成都中心城区的锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等五区，外加天府新区和高新区等两个特别区，未来上市的房源，房价均价基本上被锁定在2万-2.5万之间了。

　　下面是6月初这一轮土拍中未来售价最高的十大地块。

　　按照拿地后开发周期6-12个月来计算的话，6月初土拍的这批房源，将于年底或明年上半年陆续上市销售。

　　二手房房价被政府指导价锁定+新房房价被限价锁死，成都房价遭遇鸟笼式调控：房价飞不出鸟笼。

　　C,成都房价上涨的最大动力源，动力值正在减弱。

　　过去几年，成都房价上涨的最核心原因只有一个：人口猛增。

　　过去十年，成都增长了581.91万人。同时段内在全国的人口增量仅次于宇宙级的深圳和广州，排名第三。

　　大量的人口涌入，催生了大量的进城新需求。

　　而现在，成都的人口增长动力可能正在减弱，且不久后，还可能面临“限人”的危机。

　　2020年成都常住人口量已达2093万人。但根据规划，成都的人口量在2035年将控制在2300万以内。

　　这道人口规划红线不可轻视，以北京为例，北京的人口控制目标就是2035年时控制在2300万以内，而2020年北京的常住人口量为2189万。正因为人口量已近触及红线，所以北京近几年出现了各种花样百出的限人，而不是抢人。

　　楼市正在转阴

　　在遭遇鸟笼式调控之下，当下的成都楼市，已开始转阴。下面三大危险信号，已开始出现了。

　　第一个危险信号：5月成都二手房量价齐跌。

　　二手房才是一个城市楼市更真实的真相所在地。

　　刚过去的5月，成都二手房成交量为3331套，环比下降了20.48%，同比大降了32.99%。

　　与成交量下降相伴随的是，成交价开始下跌：5月，成都全市二手房成交参考价为16201元/㎡，下降了2.65%。

　　第二个危险信号：二手房去化周期已经非常长了。

　　在壹书生看来，目前成都二手房市场最可怕的地方并不是量价齐跌，而是去化周期非常高。

　　壹书生并没有成都楼市二手房待出售房源量的确凿数据，但仅在链家上，成都待出售的二手房房源量便高达11.94万套。有圈内人估计，整个成都，二手市场上待出售房源量应该在20万套左右。

　　值得注意的是，刚过去的5月，成都二手房成交量仅3331套。即使以链家上待出售的房源量来说，二手房去化周期也高达35.85个月。如果以20万套为基准的话，二手房去化周期高达60个月。

　　一般来说，去化周期在8-12个月，属于正常水平。而成都的二手房目前的去化周期，已经不是一般地高，而是非常地高。

　　第三个危险信号：土拍有点冷。

　　6月6-11日，成都进行了今年的首轮土地集中出让，40宗地块全部成交，但在限房价、竞地价、竞自持等多重约束条件的围剿下，平均溢价率仅7%。作为对比，5月全国主要地级市土地出让中，平均溢价率为16.03%。

　　除了溢价率遇冷外，在本次的成都土地集中出让中，全国知名房企积极度不高：在40宗土地出让中，全国知名前20的房企中，仅4家出手，且只拿了40宗地里面的五宗地。

　　春江水暖鸭先知，知名房企的“不积极”，也在向外传递出他们短期内不看好成都楼市的一种危险警告信号。

　　近几年狂欢的成都楼市，或许正站在新一轮盘整的十字路口处。在这个节点处，作为意欲进场者，短期内，“观望”或许去“购买上车”要安全得多。

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