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　　上半年楼市调控：至少234次！

　　房价降了吗？

　　今年(2021年)上半年刚刚过去，中国网就开始关注楼市调控政策次数了。

　　据中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。

　　记者梳理发现：其中大部分调控政策都是偏向于对二手房的管控，主要集中在“限价”、学区房、“炒房”等方面！

　　其中，二手房市场管控措施也密集出台。

　　比如：深圳市在2月份发布“二手房成交参考价”、北京市在3月份严惩炒作“学区房”的房产中介、合肥市在4月份对热点区域二手房“限购”、长沙市5月份实施二手房“明码”售房(新增房源核验环节，通过后才能挂牌交易和网签)等等！

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上一线城市政策管控非常严厉，此前查处深房理等炒房团对市场形成了一定的震慑力。

　　后续新房集中供应，二手房市场随之降温。

　　二手房市场管控措施密集出台，房价有没有出现下降？

　　据相关部门(国家统计局)发布的房价数据显示：北京、上海、广州和深圳4个一线城市1至5月份二手房房价(二手住宅销售价格)环比都出现了上涨，分别为1.3%、1.1%、1.0%、0.8%、0.6%；

　　这也就意味着，一线城市二手房房价不仅没有下降，而是还在上涨！

　　70城二手房价涨幅收窄，一二手房价倒挂

　　据国家统计局发布5月70大中城市房价数据。与过去几个月类似，新房和二手房价格走势分化的情况继续存在。其中，新房价格继续维持涨势，一线城市的新房价格环比涨幅达到0.7%，继续领涨。二、三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.6%和0.4%。

　　但具有风向标意义的二手房价格，涨幅已出现收窄。5月，一二三线城市的二手房价格分别环比上涨0.6%、0.4%和0.2%，较4月分别回落0.2、0.1、0.1个百分点。

　　这种背离与新房领域长期以来的限价政策有关。但从二手房的价格变化不难看出，在持续不断的调控政策下，房地产市场走势正在趋于平稳。

　　在解读中，国家统计局城市司首席统计师绳国庆用“涨幅趋稳”来形容5月房价变化。民间机构则认为，未来几个月间，二手房价格平稳的趋势有望延续，而新房价格上涨过快的城市有可能继续出台调控政策。

　　5月北京二手房价涨幅全国第一北京二手房价格连涨十月国家统计局发布的5月70城房价数据显示，一二三线城市5月二手房销售价格涨幅均有所回落，其中一线城市二手房销售价格环比上涨0.6%，涨幅较4月回落0.2个百分点。

　　北京5月二手房销售价格环比上涨1.1%，涨幅较4月回落0.1个百分点，但涨幅排名攀升至70城之首，领涨全国二手房市场。

　　据北京住建委数据，5月北京二手房签约20587套，其中二手住宅签约18838套。易居房友、合硕机构等多家数据显示，自4月开始，北京二手房成交量连续下滑两月。

　　合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，尽管5月成交量小幅下滑，北京二手房市场仍处于高位、高热状态，供需两旺。

　　近日，21世纪经济报道记者实地走访朝阳、海淀、昌平、丰台的多个房地产经纪门店发现，北京多区域二手房价格较年初均出现上涨，二手房市场呈现成交速度加快、议价空间变小、部分房源挂牌价格明显高于市场价格等特征。

　　“我看的房子从去年年底到现在普遍涨了10%，多的涨了20%，涨一波太伤刚需了。”近两月在霍营、立水桥和13号线沿线陆续看了30多套二手房的雷驰告诉21世纪经济报道记者。“想买一套400万元左右的两居，几乎没有合适的。”

　　天通苑在13号线立水桥站以北1公里多的地方，附近有5号线天通苑南、天通苑和天通苑北三个地铁站，是亚洲最大的社区。

　　负责天通苑二手房市场的房屋经纪人赵凯向21世纪经济报道记者透露，从年初到最近，他成交的同格局刚需两居室涨了约20-25万元。

　　“由于每套二手房的条件不一样，楼龄新一点的房子涨得可能会稍微多一点，但天通苑涨幅差距不会特别大，近期的成交价确实比年初高了一些。”赵凯说。

　　国家统计局数据显示，2020年3月开始，北京二手房价格开始回弹，环比涨幅从2020年3月的0.2%上升到5月的1.8%。

　　此后，除2020年7月价格与6月持平外，2020年8月开始，北京二手房价格已经连涨十月。今年开始，环比涨幅整体扩大，3月二手房价格上涨最多，涨幅1.4%；4月开始，涨幅连续2月收窄，5月二手房环比涨幅1.1%，在70城中排名第一。

　　郭毅指出，北京最近这几个月房价上涨的速度比较快，今年年初，北京北部区域和具备教育等特殊资源的房产价格上涨更明显。“但接近年中，现在整个北京二手房市场大致出现了一轮普涨现象。”

　　同时，郭毅表示，整体而言北部区域的涨幅更高，南部区域和“老旧小”房源的涨幅略低一些。

　　负责北京北部亚运村、惠新区域的房屋经纪人陈枫告诉记者，他成交的房源均价上涨了5000元/平左右，房价上涨主要集中在去年年底到今年4月。“最近这一两个月市场都还比较稳定。”

　　陈枫指出，其所在区域房价上涨主要受学区房价格上涨带动，“5月开始小学入学信息采集，着急上学的来不及上车了，现在又没有大的政策出台，市场就比较稳定了。”

　　紧邻东城的朝阳左家庄片区情况类似，左家庄房屋经纪人张顾国告诉记者，受学区房换房周期影响，紧邻东城的左家庄片区二手房市场热度逐渐降低，房价基本稳定。

　　但位于北京西南部的丰台科技园区域情况则有所不同。6月20日，记者走访丰台科技园中介门店，该区域资深房屋经纪人冯海堂告诉记者，丰台科技园区域今年整体涨幅在3%-7%之间，品质次新小区涨幅更大。

　　冯海堂说，丰台科技园周边二手房价格受学区房价格上涨的直接影响并不大。丰台学区资源不如东城、西城、海淀和朝阳，有学区需求的业主一般会选择出售丰台房源，置换前述区域房源，“学区房的影响更多是业主着急卖掉丰台的房子去买学区房。”

　　多位不同区域受访房屋经纪人均表示，市场上存在部分业主房屋挂牌价格高于市场价格的情况。

　　冯海堂表示，5月之后，丰台科技园区域的二手房市场并未出现明显降温。由于今年房源成交价格逐步上涨，业主预期变高，市场上出现了部分房源价格虚高现象。

　　如贝壳平台经纪人端显示，万科蓝蓝沁家园5月22日成交一套82.82平方米的两居室，成交价568万元，单价6.86万元/平方米。贝壳用户端显示，目前该小区仅1套同户型房源在售，挂牌价格为625万元，单价7.55万元/平方米。

　　“同一个小区，很多业主都会觉得自家房子比别人卖出去的更好，挂牌价格相应就会变高，一旦成交，下一套挂牌房源的价格可能会更高。”冯海堂说。但二手房市场分散而复杂，大部分着急置换或急需用钱的业主挂牌价格一般会相对合理。

　　“我觉得二手房的挂牌价格高于市场价格也很正常，这代表房东心理状态的变化和对价格预期判断的变化。”郭毅说，“挂牌价高并不代表高价房源能成交，决定市场是否存在不稳定因素的还是成交价格的变化情况。”

　　冯海堂指出，虽然区域内二手房价格还在上涨，但北京方向、万科蓝蓝沁家园等项目目前在售价格仍略低于2017年市场高点价格。

　　上半年珠三角城市群房价涨幅最高

　　据中指研究院，今年上半年，中国百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，不过涨幅仍处于近五年较低水平。

　　珠三角仍是中国主要城市群中房价涨幅最高的地方，上半年，珠三角城市群新房价格累计上涨3.16%，高于同期长三角(1.98%)、山东半岛(0.84%)以及京津冀(0.60%)的房价累计涨幅。

　　房地产调控需及时下沉，防范县城房价过热风险

　　在一二线城市收紧房地产市场的同时，部分地区县城房价和地价出现过热现象。这被认为是地产商到下沉市场竞争的结果，如果不及时加以关注和调控，这种现象可能在更多的县城出现。

　　有关数据显示，全国有100余个县(县级市)房价均价超过每平方米1万元，超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。部分地区房价快速上涨，比如宿迁市沭阳县2021年5月房价达每平方米12578元，比去年同期上涨31.20%。

　　与此同时，这些县城土地价格也出现大幅上涨。比如近期安徽肥西县一宗商业用地溢价率高达162.5%。惠州博罗、泉州永春、宿迁泗阳等县城或县级市，也出现超100%溢价率成交地块。义乌在全国县城房价排第二位，近日又出现“地王”。

　　出现这种现象，可以说是一线城市去年至今年年初房价上涨向下传导所致，也可以认为是一线城市受到严格调控后的“溢出效应”。但是，不管是什么原因，归根结底是许多县城并没有像一二线城市那样进行严格调控。

　　去年至今，中国政府为抑制楼市过热采取了一系列措施，其中包括针对开发商融资的三条红线，削弱了其通过加大杠杆拿地的能力，加杠杆竞争土地会持续大幅提升城市土地价格，是楼市泡沫化的一个驱动力。融资能力弱化后，一些资金实力不足的开发商就会去土地总价相对便宜很多的县城购地开发。

　　此外，一些重点城市采取了集中供地的政策，限制了开发商拿到更多土地的能力，即使是开发商资金充足，集中供地也会导致竞争更加激烈，在住房限价的前提下，开发收入会压缩很大。没有土地，就没有开发，一些开发商面临困境。在这种背景下，出现了下沉市场的现象。有的开发商到一些经济较为发达的县城争夺土地，从而抬高了当地的地价和房价。

　　与此同时，住建部于日前提出将限制县城居住建筑高度，新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比不低于75%；县城新建住宅最高层数不得高于18层。这个限高政策结合坚决守住十八亿亩耕地红线的基本国策，意味着县城住房供给将会受到一定程度的限制，从结构上支持了土地和住房价格的上涨预期。

　　虽然这些楼市过热的县城大部分背后都有经济实力的支撑，但无论如何，在疫情后经济恢复期间的收入增速都难以支持房价如此大的涨幅。因此，部分县城住宅市场过热是由土地价格推动的泡沫现象，究其原因，主要是开发商下沉抢地。

　　根据克而瑞针对浙江部分县市的研究，新房市场90%以上的购房者来自本地，其中70%由本地私营业主构成，棚改客群也是一股重要力量，永康“一赔五”、义乌“每人180万”等安置方式均提供了充裕本金。从购房者结构看，私营企业主与棚改客户往往是主力，他们推高了房价，而大部分普通收入群体购房者将承担较大的压力。事实上，这种市场结构与一线城市已经高度类似。

　　县城原本是绝大部分农民入城的首选之地，如果县城房价过热现象蔓延开来，会大幅增加农民入城的门槛，让他们背负更大的债务负担。中国正在构建新发展格局，扩内需的政策也瞄准了下沉市场，重点挖掘农村与县域的消费潜力。地产下沉就是和消费下沉争夺，不利于扩大县域与乡村的消费，也不利于城市化率的提高。

　　考虑到房地产开发企业的数量以及发达县城市场的有限，这种抢地风潮可能会向更多的三四线城市蔓延，推高更多城市的房价。这种风险要求房地产调控也要及时下沉，抑制住这种风潮以及给当地带来的房价上涨预期。房地产调控应该及时做到全覆盖，更何况三四线城市与一线城市相比，对泡沫的承受力更小，带来的长期影响可能更大。

　　(21金融圈综合：中国网、21财经APP，记者：李莎，张敏，南财快评)

（文章来源：21金融圈）

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